Jeśli umowa kupna sprzedaży została już podpisana, musimy razem z przepisami ustawy o rod zdać do zarządu wniosek o zatwierdzenie umowy przeniesienia praw do działki, przed zawarciem umowy kupna sprzedaży działki należącej do tzw. Ogrodów działkowych, o poznać przepisy ustawy z dnia grudnia 2 roku o domowych ogrodach działkowych. Umowę przedwstępną można zawrzeć w formie standardowej umowy cywilnoprawnej lub w formie aktu notarialnego (umowa przedwstępna sprzedaży działki u notariusza). Choć podpisanie umowy u notariusza generuje dodatkowe koszty, w przypadku jakichkolwiek konfliktów czy roszczeń, umożliwia dochodzenie praw przed sądem wbrew woli kontrahenta. Aby zabezpieczyć interesy obu stron, działki rod z zadatkiem powinna odnosić się nie tylko do zawarcia w karta przedwstępna nabycia działki rolnej nie różni się od umowy dotyczącej działki budowlanej, druk zawiera przykładowy wzór nieruchomości uregulowanej w art. Kodeksu cywilnego. Wzór umowy wstępnej kupna/sprzedaży działki budowlanej: kris : 2007-01-24 21:32: Wzór - ponaglenie do zapłaty: J/\\cek : 2007-08-09 19:17: odstąpienie od umowy kupna-sprzedaży - Marcin Wójcik : 2007-09-21 11:22: Wzór wstępnej umowy cywilno-prawnej na zakup nieruchomości: Ernst : 2007-10-20 12:47: moment zawarcia umowy sprzedaży, a Ministerstwo rozwoju, pracy i technologii chce, by duże wspólnoty mieszkaniowe łatwiej mogły uzyskać zgodę na nabycie działki przyległej od skarbu państwa lub gminy. Dziś sprzeciw jednego z kilkudziesięciu współwłaścicieli blokuje wykup. A to często uniemożliwia wspólnotom budowę podjazdów dla niepełnosprawnych, wiat śmietnikowych, a nawet ocieplenie bloku. Jak wygląda umowa kupna sprzedaży działki? Sprzedaż nieruchomości wymaga sporządzenia aktu notarialnego - zwykła forma pisemna nie będzie ważna w świetle obowiązujących przepisów prawa. Zanim jednak nabywca i sprzedający udadzą się do kancelarii notarialnej, korzystnie jest zapoznać się z podstawowymi elementami takiej umowy. Umowa kupna sprzedaży działki powinna zawierać Zakup działki wymaga sporządzenia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Zawarcie porozumienia ustnie bądź pisemnie, ale bez obecności notariusza na mocy prawa jest nieważne. Przy zakupie działki formalności jest wiele, ale przy sprawnym działaniu można się z nimi szybko uporać. Umowę przedwstępną sprzedaży gruntu można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. W przypadku gdy umowa zawarta jest w formie aktu notarialnego, a jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona Nie ma żadnych ograniczeń ze strony przepisów w zakresie kupna działki z rozpoczętą budową. Możesz nabyć ją np. z fundamentami czy z domem, który znajduje się w np. stanie surowym Prawo polskie nie przewiduje sprzedaży nieruchomości pod warunkiem, na przykład wydania kluczy w terminie, wyremontowania nieruchomości czy zapłaty ceny. Dlatego nie można w akcie notarialnym przenoszącym prawo do nieruchomości uzależnić sprzedaży od ziszczenia się danego warunku. Taka umowa byłaby nieważna. LQHr. Zakup nieruchomości to jedna z najpoważniejszych i jednocześnie najbardziej kosztownych inwestycji – przy czym należy zaznaczyć, iż w rachubę wchodzi tutaj nie tylko nieruchomość mieszkalna, ale też i działka. Bardzo ważne jest przy tym dopełnienie kwestii formalnych, a to nierozłącznie wiąże się z zawarciem umowy kupna-sprzedaży. Akt notarialny jako obowiązkowa forma umowy W sytuacji, gdy przedmiotem umowy kupna-sprzedaży jest działka, np. budowlana lub rekreacyjna, obowiązkowe jest sporządzenie tego dokumentu w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Każdy, kto się zastanawia, jak wypełnić owe pismo, może być o tyle spokojny, że przygotowaniem go zajmie się notariusz. Oczywiście obie strony umowy powinny dokładnie zapoznać się z jej postanowieniami, a jeśli chodzi o to, jakie dane muszą zostać w niej zamieszczone, to są to: – określenie stron umowy, – opis sprzedawanej działki, a zatem jej rodzaj, położenie i powierzchnia etc. – należy to uczynić poprzez wskazanie np. danych z ewidencji gruntów bądź z księgi wieczystej, – określenie formy własności nieruchomości – bardzo ważne jest podanie informacji dotyczących chociażby tego czy działka objęta jest współwłasnością, czy wspólnością małżeńską itp., – wskazanie dokumentu określającego prawo własności sprzedawcy do nieruchomości, – kwota transakcji, przy czym wartość nieruchomości powinna stanowić odzwierciedlenie jej wartości rynkowej, – zastrzeżenie zadatku bądź zaliczki na poczet całkowitej ceny działki, – oświadczenie sprzedawcy o tym, że nieruchomość nie jest obciążone prawami osób trzecich i nie posiada żadnych zadłużeń, – potwierdzenie, iż sprzedający odebrał zapłatę. Dodatkowo w akcie notarialnym nie może zabraknąć takich informacji jak: – dzień, miesiąc i roku sporządzenia aktu, – miejsca podpisania aktu, – imię i nazwisko notariusza oraz określenie siedziby jego kancelarii. Podobne wymogi muszą spełniać umowy kupna-sprzedaży dotyczące m. in. gruntów rolnych, lasu, łąki itd. Czemu służy umowa przedwstępna? W przypadku nieruchomości zalecane jest zawarcie umowy przedwstępnej poprzedzającej ostateczną formę dokumentu. Umowa przedwstępna traktowana jest jako zabezpieczenie interesów stron transakcji – np. wówczas, gdy kupujący na chwilę obecną nie dysponuje jeszcze potrzebną kwotą. Zasadniczo umowa ta musi zawierać dokładnie te same elementy, co i umowa przyrzeczona – czyli ostateczna. Nie ma odgórnie obowiązującego formularza – zamieszczony poniżej ma jedynie charakter przykładowy: Aspekty podatkowe i księgowe Sfinalizowanie transakcji nie oznacza jednak końca formalności. Obowiązkiem kupującego jest zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. kwoty figurującej na umowie. Z uwagi na to, że jest to pokaźny wydatek, strony mogą – ale nie muszą – umówić się co do poniesienia go wspólnie. Wymagane jest w złożenie w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy deklaracji PCC-3. Niejednokrotnie działka jest nabywana na potrzeby działalności gospodarczej – wtedy pojawiają się często pytania o to, jak księgować umowę kupna-sprzedaży. Umowa ta uznawana jest za dowód księgowy, jeżeli spełnia pewne wymogi formalne. Ponadto musi być zawarta w ściśle określonym celu, a mianowicie w celu zachowania, uzyskania lub zabezpieczenia źródła przychodów. Generalnie koszty poniesione w związku z zakupem środka trwałego, aż do chwili przyjęcia go do używania, uwzględnia się w księgach rachunkowych po stronie Wn konta 08 „Środki trwałe w budowie” lub konta 30 „Rozliczenie zakupu”. Zakup działki wymaga zaksięgowania bezpośrednio na koncie 01 „Środki trwałe”, co wynika z tego, że jako grunt nadaje się ona do użytku już z momencie zakupu. Jej cenę nabycia powiększają jedynie opłaty związane z nabyciem, np. notarialne. Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży działki to zobowiązanie obu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli chcesz kupić, zyskujesz dzięki niej czas na sprawdzenie istotnych kwestii czy załatwienie kredytu, bez obawy, że w międzyczasie działka zostanie sprzedana komuś innemu. Jeśli sprzedajesz, masz pewność, że nabywca się nie rozmyśli tak po prostu. Czy podpisanie umowy przedwstępnej jest obowiązkowe? Nie zawsze. Czy mimo to warto? Przeważnie tak. Co zatem powinno się znaleźć w umowie, żeby zabezpieczała interesy obu stron? Dokumentem potwierdzającym zakup nieruchomości jest akt notarialny. Kiedy kupujący nie ma wątpliwości co do stanu prawnego i faktycznego działki, posiada środki do jej zakupu, a obu stronom zależy na czasie, umowa przedwstępna na zakup działki budowlanej lub jakiejkolwiek innej, nie jest konieczna. Strony po prostu udają się do kancelarii, gdzie w obecności notariusza umowa sprzedaży działki dochodzi do skutku od razu. Kiedy jednak zakup działki albo budowa domu mają być finansowane kredytem hipotecznym, przedwstępna umowa sprzedaży gruntu będzie niezbędna. Aby sporządzić akt notarialny, musimy mieć bowiem w ręku pozytywną decyzję banku, a umowa przedwstępna kupna działki będzie jednym z warunków do jej wydania i uruchomienia środków. Umowa przedwstępna kupna działkiJak powinna wyglądać umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działkiTermin zawarcia umowy przyrzeczonejZadatek lub zaliczka w umowie przedwstępnejWarunki, na jakich umowa może ulec rozwiązaniuUmowa sprzedaży działki — co sprawdzićPowiązane wpisy: Podpisując akt notarialny jako kupujący, oświadczamy, że znamy stan prawny i faktyczny działki. Wiemy więc jakie jest jej przeznaczenie, jakie są warunki zabudowy, jaki jest rodzaj gruntu na działce, czy jest ona uzbrojona, co i jak można na niej wybudować itp. Nie mamy również wątpliwości, kto nam działkę sprzedaje oraz pewność, że nikt inny nie będzie sobie rościł do niej praw. Innymi słowy, wiemy, co kupujemy. Umowa kupna-sprzedaży działki jest wtedy bezpieczna. Czy jednak da się to wszystko sprawdzić od ręki? Teoretycznie tak, pod warunkiem, że sprzedający się dobrze przygotował, a my wiemy, o co zapytać i jakich odpowiedzi oczekujemy oraz w jakie dokumenty zajrzeć i co z nich chcemy wyczytać. Nie oszukujmy się jednak. Mało kto, nie zajmując się nieruchomościami na co dzień, zna temat na tyle, żeby być przygotowanym na wszystko. W praktyce potrzebujemy więc więcej czasu, aby upewnić się, że działka spełnia nasze oczekiwania nie tylko pod względem lokalizacji i ceny, ale też formalno-prawnym. Sprawdź również: Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną? Tymczasem działki to teraz jedna z bezpieczniejszych lokat kapitału, więc te najbardziej atrakcyjne nie czekają długo na nabywców. Często wręcz obowiązuje zasada kto pierwszy ten lepszy lub kto da więcej. Niezdecydowani klienci przegrywają. Niegotowi również mają trudniej. W tym momencie jednak przydaje się umowa przedwstępna sprzedaży działki. Sprzedającego po jej podpisaniu nie będzie kusiło szukanie innych klientów, czy niespodziewane podniesienie ceny, kupujący zyska czas i spokój na załatwienie formalności. Jak powinna wyglądać umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki Nie istnieje oficjalny wzór umowy przedwstępnej sprzedaży działki. Nie ma też obowiązku zawierania jej przed notariuszem. Oczywiście mamy wtedy większą pewność, że nasze prawa będą dobrze chronione, a w przypadku uchylania się drugiej strony, będziemy mieli możliwość dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej. Notariusz za sporządzenie umowy pobiera zwykle połowę taksy obowiązującej dla umowy przyrzeczonej. Przedwstępna umowa sprzedaży działki niezależnie od sposobu jej zawarcia, powinna mieć zawsze formę pisemną i zawierać te same dane, które muszą się znaleźć w akcie notarialnym, a zatem: wskazanie miejsca i daty zawarcia umowy przedwstępnej, dane osobowe i adresowe stron umowy wraz z numerami dokumentów potwierdzających tożsamość, dokładny opis przedmiotu umowy, czyli w naszym przypadku zobowiązanie do zawarcia umowy kupna-sprzedaży działki oraz jej numer i lokalizację (na podstawie wypisu z ewidencji gruntów), jej przeznaczenie i numer księgi wieczystej wraz ze wskazaniem dokumentu potwierdzającego własność, cenę zakupu działki (kwotę warto wyrazić również słownie), własnoręczne podpisy obu stron. Tyle w zasadzie wystarczy, aby umowa była ważna, ale warto ją poszerzyć o poniższe kwestie, aby jeszcze lepiej zabezpieczyć swoje interesy. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej Termin finalizacji nie jest niezbędny i jest kwestią dogadania się między stronami. Zachęcamy jednak, aby to zrobić. Kupującego zmobilizuje on do szybkiego działania, bez niepotrzebnego przeciągania sprawy. Sprzedający z kolei nie będzie naciskał na finalizację przed jego upływem, ale też nie będzie odwlekał sprzedaży, licząc na wzrost cen, albo lepszego klienta. Pamiętajmy tylko, że urzędy mogą mieć swoje terminy na załatwienie spraw formalnych. Zanim więc ustalimy datę finalizacji, zastanówmy się, ile czasu tak naprawdę będzie potrzeba. Warto też wiedzieć, że jeśli umowa przedwstępna zakupu działki nie będzie miała określonego terminu transakcji i nie ustalimy go w ciągu roku od jej podpisania, nie będziemy mogli później domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Zadatek lub zaliczka w umowie przedwstępnej Umowa przedwstępna na zakup działki jest sama w sobie obietnicą zawarcia umowy ostatecznej, ale przyjęło się, że jako dodatkowe zabezpieczenie, wraz z jej podpisaniem, kupujący przekazuje część umówionej kwoty sprzedającemu. Strony same ustalają wysokość przedpłaty (zwykle 10%) oraz czy będzie to zaliczka, czy zadatek. Zaliczka to kwota, którą kupujący przekazuje sprzedającemu na poczet ceny, ale gdy do transakcji nie dojdzie, sprzedający powinien mu ją zwrócić. Niezależnie od tego, jaki będzie powód odstąpienia lub z czyjej winy nie dojdzie do sprzedaży. Tak naprawdę więc umowa zaliczki na zakup działki nie chroni żadnej ze stron, bo i sprzedający może się wycofać, oddając pobraną kwotę i kupujący, zostawiając sprzedającego z niczym. Sprawdź również: Ceny działek budowlanych w 2022 roku Dlatego przy podpisywaniu umowy przedwstępnej domyślną formą przedpłaty jest zadatek. On dużo lepiej zabezpiecza interesy obu stron. Gdy bowiem do transakcji nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający ma prawo zadatek zatrzymać. To forma rekompensaty za utraconą szansę sprzedaży działki komuś innemu, w czasie, kiedy był związany umową przedwstępną. Z kolei, gdy to sprzedający z jakiegoś powodu będzie chciał się wycofać, ma obowiązek oddać kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Weźmy jednak pod uwagę, że może się zdarzyć, że podpisanie umowy przyrzeczonej nie będzie możliwe, ale nie będzie to wynikało ani z winy kupującego, ani sprzedającego. Dlatego warto dodatkowo ustalić, kiedy będzie można rozwiązać przedwstępną umowę sprzedaży działki, bez powyższych konsekwencji. Warunki, na jakich umowa może ulec rozwiązaniu Zawierając umowę przedwstępną zakupu działki, raczej żadna ze stron nie zakłada, że będzie chciała ją rozwiązać w inny sposób, niż podpisując właściwy akt notarialny. Życie jednak pisze różne scenariusze i mogą pojawić się okoliczności, na które nie mamy wpływu, a które sprawią, że zakup gruntu nie będzie możliwy. Co bowiem, gdy bank jednak odmówi udzielenia kredytu, albo w ustalonym terminie nie uda się dopełnić wszystkich formalności lub – co gorsza – decyzje urzędów będą dla nas niekorzystne? Co, jeśli podczas sprawdzania planu zagospodarowania okaże się, że w pobliżu działki planowana jest budowa obwodnicy, fabryki lub wysypiska odpadów, a właściciel wcześniej nie miał o tym pojęcia? Dołóżmy do tego sytuacje losowe lub zdrowotne u każdej ze stron i może się okazać, że kupno działki nie dojdzie do skutku, a nie ma w tym niczyjej umyślnej winy. Przedwstępna umowa sprzedaży działki jest jednak zobowiązaniem do zawarcia tej przyrzeczonej. Możemy oczywiście liczyć na zrozumienie i ludzką twarz drugiej strony, ale jeśli będziemy mieli pecha, ważne będzie to, co zostało zapisane. Dlatego warto rozszerzyć umowę o warunki, na jakich może dojść do jej rozwiązania. Wówczas, gdy do sprzedaży ostatecznie nie dojdzie, a przyczyna będzie wskazana w warunkach, nie będzie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, a sprzedający powinien w całości zwrócić kupującemu przedpłatę – zarówno zadatek, jak i zaliczkę. Umowa sprzedaży działki — co sprawdzić Jeśli kupujemy ziemię z zamiarem postawienia na niej domu mieszkalnego, musimy przede wszystkim upewnić się, że na danej działce faktycznie będzie to możliwe. Trzeba więc sprawdzić kilka dokumentów lub wręcz o nie wystąpić. A to wymaga czasu. Ten czas daje nam umowa przedwstępna sprzedaży działki budowlanej. Ułatwi nam ona również wgląd do pewnych dokumentów w urzędach. Co trzeba sprawdzić przed zakupem działki: księgę wieczystą, aby upewnić się, że sprzedający jest prawdziwym i jedynym właścicielem, a na działce nie ustanowiono hipoteki, ani nie jest obciążona długami czy innymi zobowiązaniami lub prawami osób trzecich (uwaga na współwłasność małżeńską i spadki), granice i położenie działki (nie zawsze pokrywa się to z ogrodzeniem) — w ewidencji gruntów i budynków potwierdzimy powierzchnię i lokalizację działki oraz dowiemy się co znajduje się w jej sąsiedztwie, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, aby potwierdzić, jakie jest przeznaczenie działki, co i na jakich warunkach można na niej budować, a także, co znajduje się w pobliżu i co może się znaleźć w jej otoczeniu w przyszłości*, czy działka jest uzbrojona (ma dostęp do mediów), a jeśli nie, czy możliwe będzie ich doprowadzenie i na jakich warunkach — to warunek rozpoczęcia budowy, czy działka ma dostęp do drogi publicznej (uwaga na służebność), czy rodzaj gruntu, ukształtowanie terenu i inne warunki na miejscu pozwolą na zastosowanie planowanych rozwiązań np. pompa ciepła czy dom z bali. *jeśli w gminie nie uchwalono planu zagospodarowania, trzeba wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Samo sprawdzenie dokumentów zwykle zajmuje sporo czasu, nawet jeśli sprzedający ma je przygotowane. Dobrze, kiedy okaże się, że wszystko jest z nimi w porządku, a działka bez wątpliwości spełnia nasze oczekiwania również pod względem formalno-prawnym. Czasem jednak nie wszystko jest takie proste, a niedopilnowanie ważnego szczegółu może przysporzyć wielu kłopotów. Dlatego szczerze zachęcamy do skorzystania ze wsparcia doświadczonego pośrednika w obrocie nieruchomościami, który nie tylko będzie wiedział, gdzie czają się pułapki, ale ma wydeptane ścieżki w urzędach. Dla spokoju warto również już na etapie umowy przedwstępnej skorzystać z usług notariusza, który zadba o to, aby umowa kupna-sprzedaży działki była zawarta zgodnie z obowiązującymi przepisami. Polecane: Działki na sprzedaż Warszawa Działki na sprzedaż Kraków Działki na sprzedaż Wrocław Działki na sprzedaż Gliwice Działki na sprzedaż Dąbrowa Górnicza Działki na sprzedaż Rzeszów Witam! Mieszkam w małym miasteczku i nie mam dostępu do prawnika. Dnia sporządziłem umowę z pewnym małżeństwem, któremu zobowiązałem się sprzedać działkę budowlaną. Umowa brzmi tak: Umowa kupna sprzedaży działki budowlanej nr. *****, położonej w *****, nr księgi wieczystej *****, zawarta pomiędzy sprzedającym ******* a kupującymi: ********. Strony ustaliły wartość nieruchomości na zł. W dniu dzisiejszym kupujący uiścili zaliczkę w wysokości zł w gotówce do ręki. Wartość nieruchomości nie ulega zmianie. Pozostała kwota zostanie uiszczona w czerwcu 2008 roku. Umowa została spisana w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach. Czerwiec minął , a ja nie miałem żadnego odzewu od tego małżeństwa ( mimo prób komunikacji), które mieszka w Belgii. Sądziłem, że umowa wygasła. Nadarzyła się okazja oddania działki pewnemu budowlańcowi w zamian za jego pracę w moim domu. Niestety 14 lipca małżeństwo te przybyło chcąc sfinalizować umowę. Gdy dowiedziało się , że działki już nie mam zaczęli wygrażać mi sądem, oraz podsunęli do podpisania ( nie podpisałem) aneks do umowy, że zobowiązuje się zapłacić 200% zaliczki, czyli zł w zamian za nie wywiązanie się moje z to wygląda z punktu widzenia prawa? W poprzednim wpisie z kategorii „Własne cztery kąty” starałem się wyjaśnić jak szukać działki pod budowę domu, tak aby była to działka idealna. Gdy już znajdziemy właśnie taką lokalizację, często zapada decyzja o podpisaniu ze sprzedawcą przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości (o tym, dlaczego będzie to „umowa sprzedaży”, a nie „umowa kupna”, nawet jeżeli kupujemy dowiemy się za chwilę). Jako najczęstsze powody podpisywania umów przedwstępnych można wymienić: chęć sfinansowania zakupu nieruchomości kredytem bankowym i wymóg banku przedstawienia właśnie takiej umowy przedwstępnej; brak wystarczających środków kupującego na zakup działki oraz chęć odroczenia transakcji w czasie, tak aby nazbierać jeszcze trochę pieniążków; konieczność wyodrębnienia nabywanej działki z większej nieruchomości; chęć zweryfikowania warunków zabudowy dla działki lub sprawdzenia możliwości przyłączenia do sieci przed jej nabyciem; chęć dania sobie czasu przez strony na skompletowanie wszystkich dokumentów wymaganych przez notariusza; konieczność uregulowania stanu prawnego lub innych kwestii przed podpisaniem umowy sprzedaży nieruchomości. Podpisanie umowy przedwstępnej jest bardzo dobrym rozwiązaniem dla obu stron. Dobrze spisana umowa przedwstępna daje im poczucie pewności, że wysiłki jakie podejmują w celu sfinalizowania transakcji nie pójdą na marne. Dzięki umowie przedwstępnej kupujący powinien mieć pewność, że działka nie zostanie sprzedana komuś innemu, natomiast sprzedający może spać spokojnie wiedząc, że potencjalny nabywca nie wycofa się nagle z transakcji (twierdząc na przykład, że znalazł lepszą ofertę). Niemniej, aby to faktycznie tak działało, umowa przedwstępna powinna być naprawdę przemyślana i dopracowana, a nie stanowiła jedynie uzupełniony prosty szablon umowy pobrany z zasobów Internetu. W niniejszym artykule chciałbym opisać, na co należy zwracać szczególną uwagę podpisując umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Postaram się odpowiedzieć na następujące pytania: czy umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jest lepsza niż umowa podpisana bez obecności notariusza? czy przy podpisywaniu umowy przedwstępnej bardziej opłaca się dać zaliczkę czy zadatek? I czym w ogóle to się różni? jakie zapisy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości? czy można wpisać informacje o zawarciu umowy przedwstępnej w księdze wieczystej i czy warto to zrobić? czy po podpisaniu umowy przedwstępnej można korzystać już z nieruchomości? Zanim jednak przejdziemy do meritum, dwie uwagi „techniczne”: jakkolwiek w języku potocznym używa się często sformułowania „umowa kupna-sprzedaży”, o tyle przepisy nazywają taką umowę po prostu „umową sprzedaży”. W kodeksie cywilnym ani w jakichkolwiek innych przepisach nie znajdziemy nic o „umowie kupna” lub „umowie kupna-sprzedaży”. Nawet jeżeli jesteśmy stroną kupującą, to i tak prawidłowa nazwa umowy to „umowa sprzedaży”. Dlatego też będę pisał właśnie o przedwstępnej umowie sprzedaży, chociaż wpis jest kierowany głównie do osób poszukujących działki, a więc kupujących. w umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Ta druga umowa niekiedy nazywana jest potocznie umową ‘docelową’, ‘końcową’ czy też ‘właściwą’, natomiast z prawnego punktu widzenia jest to umowa ‘przyrzeczona’. Mamy więc najpierw umowę przedwstępną, a później umowę przyrzeczoną. Taką też terminologią będę posługiwał się w tym wpisie. Forma umowy przedwstępnej – ustnie, na piśmie w domu czy u notariusza? Zacznijmy od tego, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości może być zawarta praktycznie w dowolnej formie. Może to być umowa ustna, chociaż jest to opcja oczywiście najmniej polecana, ponieważ później każdy będzie pamiętał ustalenia troszkę inaczej. Może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, a więc na kartce papieru podpisanej odręcznie przez obie strony. Może być również zawarta w formie aktu notarialnego, a więc przed notariuszem. Tak naprawdę forma ustna odpada, więc pozostają do wyboru: zwykła forma pisemna i forma aktu notarialnego. Porównajmy więc te formy, a zobaczymy jakie są ich zalety i wady. Dwie najważniejsze różnice pomiędzy zwykłą formą pisemną a aktem notarialnym to: 1) inne możliwości w przypadku wycofania się kontrahenta z transakcji oraz 2) inne koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej. Skupmy się na razie na tej pierwszej różnicy. Jeżeli podpiszemy umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, to w przypadku, gdy druga strona będzie nas zwodzić z zawarciem umowy przyrzeczonej, będziemy mogli wystąpić do sądu żądając sfinalizowania umowy. Jeżeli sąd przyzna nam rację, to wyrok będzie niejako zastępować oświadczenie sprzedającego o sprzedaży jego nieruchomości. Wyobraźmy sobie więc sytuację, że bardzo zależy nam na zakupie jakieś działki i podpisaliśmy umowę przedwstępną właśnie przed notariuszem. Po jakimś czasie sprzedający stwierdza, że jednak nie chce zbywać swojej nieruchomości, bo… i tu pada masa przeróżnych powodów. Dzięki temu, że zawarliśmy umowę przedwstępną przed notariuszem, możemy domagać się w sądzie, aby działka została nam faktycznie sprzedana. W sytuacji, gdy zawarliśmy umowę przedwstępną w zwykłej formie, bez udziału notariusza, nie możemy żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Możemy jedynie domagać się odszkodowania, a więc w praktyce wyłącznie zwrotu kosztów, które ponieśliśmy w celu nabycia nieruchomości. Druga różnica to koszty opracowania i podpisania umowy przedwstępnej. Jeżeli zdecydujemy się na podpisanie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, to jedyny wydatek jest związany z przygotowaniem treści tej umowy. Jeżeli czujemy się na siłach i opracowujemy ten dokument sami, to nie kosztuje to nas nic. Natomiast gdy zlecamy opracowanie takiego dokumentu prawnikowi, to kosztem jest jego wynagrodzenie, które możemy dowolnie ustalić. Natomiast jeżeli zdecydujemy się na zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, to trzeba liczyć się z kosztami taksy notarialnej, a więc wynagrodzenia notariusza. O jakich kwotach mówimy? O to już najlepiej zapytać poszczególne kancelarie notarialne, ponieważ ceny te mogą się delikatnie różnić pomiędzy notariuszami. Podsumowując, jeżeli bardzo chcemy nabyć wybraną nieruchomość i zależy nam na tym, aby sprzedający nie wycofał się ze sprzedaży, to warto podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, nawet jeżeli będzie się to wiązało z dodatkowym wydatkiem. Oczywiście to od stron umowy zależy kto poniesie te koszty, niemniej praktyką jest, że najczęściej to kupujący płaci notariuszowi wynagrodzenie za sporządzenie umowy przedwstępnej. Jeżeli natomiast nie chcemy wydawać zbytnio pieniędzy, to pozostaje nam podpisanie umowy w zwykłej formie pisemnej, bez udziału notariusza. W takiej sytuacji trzeba jednak liczyć się z tym, że jeżeli druga strona zacznie coś kombinować i wycofa się z podpisania umowy przyrzeczonej, to nie będziemy mieć podstaw, do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Zaletą zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest również to, że mamy praktycznie stuprocentową pewność, że umowa ta będzie przygotowana profesjonalnie i nie będzie zawierać niepotrzebnych błędów lub zapisów mogących generować niepotrzebne konflikty. Rolą notariusza jest czuwać, aby podpisana przed nim umowa była ok. Zaliczka czy zadatek? I czy to w ogóle ma jakieś znaczenie? Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej najczęściej dochodzi do przekazania pewnej kwoty pieniężnej, która później zaliczana jest na poczet ceny. Niektórzy mówią o zadatku, inni o zaliczce. Niektórzy używają tych słów zamiennie traktując je jako synonimy. Czy to ważne? Tak, i to bardzo ważne. Zaliczka i zadatek to z prawnego punktu widzenia dwie różne koncepcje. Wprawdzie przy podpisywaniu umowy przedwstępnej każdy patrzy optymistycznie na sprawę i zakłada, że w przyszłości na pewno dojdzie do podpisania umowy sprzedaży, jednak życie pisze różne scenariusze i bywa tak, że z jakiś powodów do sprzedaży ostatecznie nie dochodzi. I co wtedy dzieje się z pieniążkami przekazanymi przy podpisywaniu umowy przedwstępnej? Gdy wszystko się sypie, do gry wchodzą niuanse i przepisy prawa. Otóż, gdy w umowie przedwstępnej napiszemy, że przekazana kwota stanowi zaliczkę, to kwota ta powinna zostać rozliczona na zasadzie – zaliczamy ją na poczet ceny, albo zwracamy, gdy do sprzedaży nie dochodzi. Nawet jeżeli druga strona celowo nie podpisuje umowy przyrzeczonej, to zaliczka powinna pozostać zwrócona, a strona poszkodowana może dochodzić swoich roszczeń na zasadach ogólnych. Przy czym wiele zależy od tego co strony zapisały w samej umowie przedwstępnej, ponieważ w pewnym zakresie mogą inaczej kształtować zasady rozliczenia i zwrotu zaliczki. Natomiast gdy w umowie przedwstępnej przekazaną kwotę określimy jako zadatek, wtedy w grę wchodzą już przepisy kodeksu cywilnego, a dokładnie jego art. 394. Przepisy te stanowią, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Wyobraźmy sobie więc sytuację, że zawarliśmy umowę przedwstępną, przy której wręczono kwotę zł, określoną jako zadatek. Nagle otrzymujemy telefon od drugiej strony i słyszymy, że ta wycofuje się z transakcji, ponieważ znalazła sobie lepszą okazję. Co się dzieje w takiej sytuacji z przekazanymi środkami? Otóż, jeżeli to my daliśmy zadatek, a wycofał się sprzedawca, to możemy żądać od niego dwukrotności wręczonego zadatku, a więc kwoty zł. Natomiast gdybyśmy byli sprzedawcą, a wycofał się kupujący, to możemy sobie te zł zachować. Tak czy siak, strona, która nie zawiniła wzbogaca się o zł. Oczywiście, jeżeli jesteśmy kupującym żądającym zwrotu dwukrotności zadatku, to jesteśmy w trochę gorszej sytuacji, bo to sprzedający ma środki na koncie, ale jakby nie patrzeć – prawo stoi po naszej stronie. Podsumowując – zadatek jest rozwiązaniem bardziej restrykcyjnym, a przez to mocniej zabezpiecza strony przed ewentualnym wycofaniem się drugiej ze stron z transakcji. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn niezależnych od stron lub z przyczyn zależnych od obu stron, to i tak zadatek powinien zostać zwrócony w jednokrotnej wysokości, tak jakby był zaliczką. W przypadku sporu, zarówno niedoszły kupujący jak i sprzedający będą mieć swoje osobiste i odmienne wizje, dlaczego nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Pytanie brzmi jednak - kto będzie mieć bardziej przekonywujące argumenty przed sądem? Co jeszcze powinno się znaleźć w umowie przedwstępnej? W przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości na pewno powinny znaleźć się takie elementy jak: data zawarcia umowy (miejsce zawarcia już niekoniecznie, ponieważ nic nie stoi na przeszkodzie, aby umowa została zawarta drogą korespondencyjną); oznaczenie stron, a więc dane sprzedającego i kupującego. Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność, to umowa przedwstępna powinna zostać podpisana przez wszystkich współwłaścicieli. W przeciwnym wypadku może się okazać, że podpisana umowa przedwstępna z jednym ze współwłaścicieli nic nam nie daje, ponieważ pozostali współwłaściciele nie zgadzają się na sprzedaż. dokładne oznaczenie nieruchomości, która ma być przedmiotem transakcji. Najlepiej podać po prostu numer działki, jej lokalizację (adres) oraz numer księgi wieczystej, w której ujęta jest ta działka. Jeżeli umowę przedwstępną zawieramy, ponieważ nabywana działka będzie dopiero wyodrębniana z większej nieruchomości, to do umowy można dołączyć na przykład mapkę z zaznaczonym obszarem, którym jesteśmy zainteresowani (idealnie, gdy załącznikiem jest już na przykład wstępny projekt podziału nieruchomości opracowany przez geodetę). oznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wprawdzie przepisy nie wymagają, aby taki termin został podany w umowie przedwstępnej, niemniej zdecydowanie zalecane jest spisanie informacji, kiedy to umowa przyrzeczona ma zostać zawarta. oznaczenie jakie warunki muszą zostać spełnione oraz jakie kwestie kupujący i sprzedający muszą jeszcze załatwić, aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. I tak w umowie przedwstępnej można podać jakie dokładnie dokumenty i w jakim terminie ma załatwić kupujący, a jakie sprzedający, aby mogło dojść do podpisania umowy przyrzeczonej. Czym dokładniej opiszemy te kwestie, tym łatwiej później będzie wykazać kto zawinił, jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej ostatecznie nie dojdzie. Umowa przedwstępna może więc określać swoisty plan działań lub stanowić harmonogram dla obu stron. informacje o zadatku lub zaliczce, które to opisałem już wcześniej. Wpisanie informacji o umowie przedwstępnej w księdze wieczystej. Jeżeli podpisaliśmy przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości i bardzo nam zależy, aby do zawarcia umowy przyrzeczonej faktycznie doszło, warto zastanowić się nad wpisaniem w księdze wieczystej informacji o zawarciu umowy przedwstępnej. Informacja taka będzie umieszczona w dziale III księgi wieczystej i prawdopodobniej odstraszy wszelkich innych zainteresowanych nabyciem działki, którzy trafią na tą informacje przeglądając księgę wieczystą. Jeżeli zawieramy umowę przedwstępną przed notariuszem, możemy zlecić mu złożenie wniosku o wpis naszych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej w księdze wieczystej. Jeżeli natomiast podpisujemy umowę przedwstępną w formie zwykłej, bez pośrednictwa notariusza, to wniosek o wpis w księdze wieczystej będziemy musieli już złożyć samodzielnie, co jest wprawdzie troszkę skomplikowane, ale jak najbardziej możliwe. Jeżeli nie mamy pewności jak się za to zabrać, zawsze można skorzystać z pomocy profesjonalnego prawnika. Wpis w księdze wieczystej informacji o zawartej umowie przedwstępnej jest naprawdę bardzo dobrym rozwiązaniem dla potencjalnego kupca nieruchomości. Posiadając taki wpis w księdze wieczystej może mieć spokojną głowę, ponieważ wątpliwe jest, aby znalazł się inny chętny na taką nieruchomość. Zawarliśmy umowę przedwstępną… i co teraz? Często można spotkać się z sytuacją, że sprzedający i kupujący zawarli umowę przedwstępną, zamiast umowy sprzedaży tylko dlatego, ponieważ brakuje jakiś dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Ale wola obu stron jest taka, żeby ten kupujący już zaczął faktycznie korzystać z nieruchomości. Powstaje więc pytanie czy po zawarciu umowy przedwstępnej przyszły nabywca nieruchomości może już zacząć z niej korzystać? Odpowiedź brzmi – wszystko zależy od treści umowy przedwstępnej. O ile trzeba pamiętać, że sama umowa przedwstępna nie przenosi praw do własności nieruchomości, o tyle nic nie stoi na przeszkodzie, aby w tej umowie przedwstępnej zawrzeć zapisy o tym, że sprzedawca wcześniej „udostępnia” nieruchomość potencjalnemu kupującemu. Takie udostępnienie może mieć zarówno charakter nieodpłatnego użyczenia do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, jak i odpłatnego najmu tej nieruchomości. Jednak będąc potencjalnym nabywcą działki trzeba się liczyć z tym, że póki nie podpiszemy umowy przyrzeczonej, dopóty nie będziemy właścicielem budowli i budynku posadowionych na tej nieruchomości. Dlatego warto nie podejmować pochopnych kroków i wstrzymać się jednak z prowadzeniem jakichkolwiek prac budowlanych do czasu podpisania przed notariuszem umowy przyrzeczonej, czyli umowy przenoszącej własność nieruchomości. Podsumowanie. Mądrze przygotowana umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być naprawdę świetnym dokumentem dla obu stron – zarówno przyszłego nabywcy zainteresowanego konkretną nieruchomością, jak i potencjalnego sprzedawcy. Dokument ten może szczegółowo określać podział obowiązków stron, warunki i terminy, a także konsekwencje obowiązujące obie Strony. Często ograniczamy się do jakiś ustnych i nieprecyzyjnych ustaleń dotyczących zakupu nieruchomości (zamiast poświęcić troszkę czasu na zredagowanie porządnej umowy), co rodzi następnie niepotrzebne komplikacje i spory. Dlatego jeszcze raz gorąco zachęcam do opracowania jak najlepszej umowy przedwstępnej, tak aby strony już na samym początku współpracy miały pełny i jasny obraz tego jak będzie przebiegać cały proces sprzedaży nieruchomości.

umowa kupna sprzedaży działki budowlanej